Predslov

Po viac ako desaťročí od publikovania prvého vydania v podobe tzv. sivého komentára, ktoré sa aj po dotlači pomerne rýchlo vypredalo, predkladáme odbornej i laickej verejnosti aktualizované a rozšírené vydanie tejto publikácie v podobe veľkého komentára. To vychádza práve v roku, v ktorom komentovaný zákon, rovnako ako samostatný slovenský zákonodarca, oslávi 30. výročie svojej existencie. S určitou formou zveličovania možno konštatovať, že už to nie je dieťa, ktoré sa len učí, ale dospelý človek, ktorý by mal za 30 rokov vedieť čo a ako chce robiť (teda produkovať kvalitnú legislatívu). Žiaľ, väčšina z ustanovení komentovaného zákona (najmä tie týkajúce sa privatizácie bytového fondu) pochádza ešte z 90. rokov minulého storočia a v súčasnosti sú už obsolétne. Naopak, tie ustanovenia, ktoré sú pre prax najvýznamnejšie a najviac aplikované (najmä prevody a nadobúdanie vlastníctva bytov a nebytových priestorov, správa bytových domov) sa napriek viacerým zmenám v praxi buď neosvedčili alebo sú nedostatočné, čo spôsobuje množstvo výkladových otázok.

Viac ako dekáda, ktorá uplynula medzi dvoma vydaniami publikácie, predstavuje v porovnaní s inými dielami tohto druhu pomerne značný časový odstup. Ten mal však svoje dôvody, a to tak subjektívne (najmä vysoká časová náročnosť a vyťaženosť autorského kolektívu) ako aj objektívne (čakanie autorov na výsledok rekodifikačných prác na občianskom hmotnom práve). Na druhej strane možno poznamenať, že toto obdobie ubehlo pomerne rýchlo, pričom nám poskytlo adekvátny čas na analýzu a prípadné prehodnotenie určitých častí pôvodného textu komentára. A pochopiteľne, na niektorých miestach, aj jeho podstatné prepracovanie. Rôznych podnetov z praxe i nových výkladových problémov sme za uplynulú dekádu zozbierali viac než dosť, a to najmä vďaka našej advokátskej profesii. Zásluhu na tom má aj zákonodarca, ktorý za uplynulých jedenásť rokov od prvého vydania tejto publikácie prijal celkovo deväť (9) noviel komentovaného zákona. Väčšina z nich priniesla len drobné formálne a nepodstatné zmeny, avšak s prívlastkom ako „veľkú“ možno nepochybne označiť tzv. poslaneckú novelu vykonanú zákonom č. 283/2018 Z. z. účinným od 1. 11. 2018. Návrh tejto novely sme mali možnosť v rámci legislatívneho procesu pripomienkovať, pričom niektoré naše pripomienky si zákonodarca aj osvojil. Negatívom však je, že ani za uplynulých 11 rokov nebol zákonodarca schopný prijať úplne novú a modernú právnu úpravu vlastníctva bytov a nebytových priestorov, či správy bytových a nebytových domov, a to aj napriek množstvu praktických problémov, na ktoré sme poukázali aj v prvom vydaní tohto komentára. Nestalo sa tak ani v súvislosti s rekodifikáciou Občianskeho zákonníka, ktorá stále nie je ukončená, pričom došlo k viacerým zmenám v koncepcii oproti vládou schválenému Legislatívnemu zámeru nového Občianskeho zákonníka z roku 2009.

Na mnohých miestach tohto komentára sa preto objavuje aj konštruktívna kritika zákonodarcu, a to najmä s prihliadnutím na fakt, že posledná veľká novela od pôvodného „gestora“ komentovaného zákona (t. j. Ministerstva financií SR) sa datuje ešte z roku 2007. Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré má túto civilnú agendu pridelenú v zmysle ust. § 13 ods. 2 zákona č. 575/2001 Z. z. (tzv. „kompetenčného zákona“) rovnako nepredložilo za uplynulých 11 rokov žiadny vlastný návrh novely komentovaného zákona.

Pozitívom však je, že za uplynulú dekádu sme zaznamenali významný rozmach judikatúry v tejto oblasti, pričom potešujúcim je aj fakt, že viacero významných rozhodnutí Najvyššieho súdu SR vo vzťahu k „bytovému zákonu“ bolo publikovaných v Zbierke stanovísk NS SR a rozhodnutí súdov SR. Tieto judikáty vyriešili niektoré dlhodobo sporné otázky v praxi. Pri písaní nového vydania sme ešte stále čerpali aj z českej judikatúry, hoci v ČR už majú rekodifikáciu občianskeho hmotného práva úspešne za sebou a jej výsledkom je i právna úprava tzv. bytového spoluvlastníctva ako súčasti nového Občanského zákoníka (český zákon č. 89/2012 Sb.). Napriek tomu, že česká právna úprava je vo viacerých smeroch odlišná, stále môže byť inšpiratívnou minimálne v rámci komparatívneho výkladu niektorých otázok. Pri príprave nového vydania sme sa však prioritne zamerali na prax slovenských súdov s tým, že množstvo zaujímavých a doposiaľ nepublikovaných rozhodnutí sme zaradili aj do tohto diela. To tiež výrazne ovplyvnilo jeho celkový rozsah. Sme názoru, že práve zbierka judikatúry k jednotlivým ustanoveniam je tým správnym „korením“, ktoré dotvára konečný produkt, pričom dáva čitateľovi priestor, aby si autenticky konfrontoval naše názory s výkladom súdnej praxe.

Predkladaná publikácia tak predstavuje historicky najrozsiahlejší komentár k „bytovému zákonu“, o čom svedčí viac ako dvojnásobný rozsah oproti predchádzajúcemu vydaniu v podobe sivého komentára. Z tohto hľadiska sa dielo vyrovnáva tzv. Veľkým komentárom k tzv. „kódexovým zákonom“, pričom sme radi, že sa ho Nakladateľstvo C. H. Beck napokon rozhodlo zaradiť do tejto edície, hoci nejde o typický kódexový zákon. Na druhej strane, komentovaný zákon si vyžaduje primeranú pozornosť nielen zákonodarcu, ale aj odbornej i laickej verejnosti, keďže podľa výsledkov posledného sčítania obyvateľov, domov a bytov, konaného v roku 2021, takmer polovica (45,9 %) populácie na Slovensku býva v bytových domoch.

Celkový rozsah diela je determinovaný nielen viacerými novelizáciami zákona, ale aj tým, že pri písaní a dopĺňaní pôvodného textu sme narazili na množstvo doposiaľ neriešených či nedostatočne rozpracovaných oblastí danej problematiky, ktoré si vyžadovali našu pozornosť. Tomu všetkému vrátane aktuálnosti judikatúry sme sa snažili prispôsobiť text komentára. V záujme lepšej prehľadnosti sme text mnohokrát rozdelili a názvami označili ucelené časti textu, keďže výklad k niektorým odsekom zákonných ustanovení má aj desiatky strán. V úvode výkladu väčšiny ustanovení je preto uvedený obsah a na každej strane výkladu je uvedené nielen označenie paragrafu, ale aj konkrétneho odseku, čo by malo zlepšiť orientáciu a vyhľadávanie v texte pre čitateľa.

Jedným z našich zámerov bolo, aby sa práve čitateľ mal možnosť primerane zorientovať v problematike a mohol nájsť riešenie na svoj právny problém či odpoveď na určitú otázku, prípadne sa k nim čo najviac priblížiť. To je napokon aj hlavným účelom publikácií tohto typu. Komentár určite nevyrieši všetky problémy právnej úpravy, nakoľko to ani objektívne nie je možné. Boli by sme však radi, keby komentár predstavoval vhodnú pomôcku aj pre zákonodarcu do budúcnosti k dotváraniu a precizovaniu platnej právnej úpravy. To by malo prispieť k tomu, aby sa spory o výklad jednoduchého práva v tejto oblasti právneho poriadku do určitej miery eliminovali, čím sa posilní právna istota všetkých dotknutých subjektov, ktorým je právna úprava určená.

Či výsledok aspoň sčasti splnil naše skromné ambície je na posúdení čitateľov.

Všetkým, ktorí sa podieľali na príprave tohto komentára patrí úprimná vďaka. Či už išlo o kolegov z advokátskej kancelárie za rešerš a výber judikatúry, recenzentom tohto diela (najmä Miroslavovi Kantnerovi) za ich pripomienky k textu komentára a často dlhé diskusie o problematických otázkach. V neposlednom rade patrí naše poďakovanie aj Nakladateľstvu C. H. Beck a jeho pracovníkom, bez ktorých trpezlivosti a úsilia by toto dielo tiež nevzniklo.

Na záver osobitne ďakujem mojej manželke a dvom deťom za nesmiernu podporu a zhovievavosť, ktoré mi najmä počas uplynulých piatich rokov písania a revidovania textu poskytli. Verím, že tento nezanedbateľný čas strávený na ich úkor stál za to a ocenia ho aspoň čitatelia tejto publikácie.

Komentár vychádza z právneho stavu platnému a účinnému k 30. septembru 2023, avšak reflektuje aj na zákon č. 205/2023 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti s reformou stavebnej legislatívy, a to napriek tomu, že tento zákon bol prijatý až v záverečnej fáze prác na tomto diele. Zákonom č. 205/2023 Z. z. sa totiž s účinnosťou od 1. 4. 2024 novelizujú aj niektoré ustanovenia BytZ a keďže vydanie tejto publikácie nastane o niekoľko mesiacov skôr, zohľadnili sme zmeny zavedené touto novelou v rámci výkladu k novelizovaným ustanoveniam. Znenie zákonných ustanovení, ktoré boli dotknuté novelou BytZ č. 205/2023 Z. z. sú teda v aktuálnom vydaní komentára uvedené v znení zodpovedajúcom právnej úprave platnej a účinnej k 30. 9. 2023.

Bratislava, september 2023

vedúci autorského kolektívu

Marek Valachovič